Покупатель новостройки обычно оценивает проект по планировкам и срокам, а документы смотрит уже в офисе продаж, когда решение фактически принято. Порядок логичнее обратный: базовую проверку можно сделать за вечер и до первого визита.
Разрешение выдаётся на конкретный объект по конкретному адресу и содержит срок действия. Сверить стоит три вещи: совпадает ли адрес с тем, что показывают в рекламе, не истёк ли срок и то же ли юридическое лицо указано застройщиком, что и в договоре.
Проектная декларация публикуется в единой информационной системе жилищного строительства и обновляется по мере хода работ. Из неё видно этажность, сроки ввода и то, менялись ли они с момента старта продаж. Несколько переносов подряд — не приговор, но повод задать вопросы.
Здесь чаще всего и находятся неприятные сюрпризы. Участок может быть в собственности застройщика или в аренде, у аренды есть срок, а у самого участка — вид разрешённого использования. Если он не предполагает жилую застройку, история с вводом в эксплуатацию может затянуться на годы.
Сведения об участке доступны в выписке из ЕГРН, границы и категорию земель можно посмотреть на публичной кадастровой карте. Заказ выписки занимает несколько дней и стоит недорого — по сравнению с суммой сделки это разумная трата.
Договор долевого участия предполагает расчёты через эскроу-счёт: деньги лежат в банке до передачи квартиры. Если продавец предлагает другую схему — предварительный договор, вексель, договор займа, — это отдельный разговор с юристом до подписания чего-либо.
Отдельно отметим момент, о котором редко думают: реклама объекта и документы должны описывать одно и то же. Расхождения в этажности, сроках или названии застройщика между сайтом и декларацией встречаются чаще, чем хотелось бы, и обычно объясняются тем, что рекламу ведут отдельно от юридического сопровождения. У девелоперов, где трафиком занимается профильный подрядчик — например, агентство лидогенерации ЛИДСИТИ, — такие расхождения обычно отслеживаются на этапе подготовки посадочных страниц.
Проверка занимает пару вечеров и не требует юридического образования. Она не заменяет консультацию специалиста перед подписанием, но снимает большинство вопросов ещё на этапе выбора.
