Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую назначает не рынок, а государство. Объясняем, как рассчитывается сумма и зачем ее оспаривать.
Как определяется кадастровая стоимость
Раз в 4 года (или реже) государство проводит массовую оценку недвижимости. В городах федерального значения — раз в 2 года. Оценка может быть внеплановой, если рыночные цены в регионе упали на треть и больше. Новые здания получают кадастровую стоимость, когда их достроили и поставили на учет.
На результат оценки влияют только общие данные. Это площадь объекта, количество этажей в доме или категория земель, местоположение и инженерные коммуникации. Кадастровая стоимость не учитывает индивидуальные особенности. Она, в отличие от рынка, не обращает внимания на ремонт в комнатах или на соседство участка со свалкой.
Если владелец недвижимости считает кадастровую стоимость завышенной, он вправе заказать негосударственную оценку.
На что влияет кадастровая стоимость
От показателя зависит размер налогов:
- имущественного (кадастровая стоимость умножается на ставку);
- земельного (рассчитывается аналогично);
- на прибыль от продажи коммерческой недвижимости;
- на доходы физлица от продажи недвижимости (если сумма сделки ниже 70 % кадастровой стоимости);
- НДФЛ при получении недвижимости в подарок.
Кадастровая стоимость влияет на размер госпошлины за судебное разбирательство с недвижимостью или за нотариальное удостоверение некоторых сделок. Также на основе оценки могут установить арендную плату за землю.
Где узнать кадастровую стоимость своей недвижимости
Кадастровая стоимость указана в выписке из ЕГРН. Если документ получен давно, цена может оказаться устаревшей. Актуальные данные можно посмотреть на сайте Росреестра. Для этого понадобится кадастровый номер объекта.
Еще один вариант — воспользоваться публичной кадастровой картой. Найти на ней сведения получится даже по адресу недвижимости.
Наконец, запросить данные можно в Росреестр или в МФЦ лично.
Как изменить кадастровую стоимость
Оспорить оценку можно в двух случаях:
- если сумму рассчитали на основании ошибочных данных (например, неправильно указали год постройки или площадь);
- если сумма намного выше рыночной, и их нужно уравнять.
В первом случае можно обратиться к местным властям с доказательствами ошибок. Во втором — подать иск в суд. К нему приложить выписку из ЕГРН, документы о праве собственности и отчет об определении рыночной стоимости. Заявление направляется в высшую инстанцию региона: областной, краевой, республиканский суд.
Оспаривание кадастровой стоимости выгодно, если последующая экономия на налогах или аренде окупит затраты на переоценку.
Чтобы правильно оформить документы и собрать доказательства, лучше обратиться к юристам. Эксперты компании «Гапешинская и партнеры» проконсультируют по всем вопросам, связанным с переоценкой кадастровой стоимости, подготовят пакет документов и добьются положительного решения.